등록임대주택 전월세전환율, 보증금을 줄이면 월세는 얼마나 늘까

 

등록임대주택의 보증금 감액분을 월세로 바꿀 때는 임차인 동의가 필요합니다. 2026년 9월 5일 기준 전환율 상한은 연 5.00%이며, 보증금 감소액에 적용 전환율을 곱한 뒤 12로 나누면 월세 증가분이 나옵니다.

핵심 요약

계약서의 전체 보증금이 아니라 실제로 돌려받는 금액만 월세로 환산합니다. 별도 임대료 인상이 함께 제시됐다면 전환으로 늘어나는 금액과 인상분을 나눠 확인해야 합니다.

목차

1. 계산 대상은 등록된 주택의 보증금 감액분
2. 전환율 상한과 임차인 동의 조건
3. 돌려받는 보증금으로 월세 증가분 계산하기
4. 전환율 5%와 임대료 인상률 5% 구분하기
5. 렌트홈에서 제안받은 조건 대조하기
6. 변경 계약에 남길 금액과 적용일

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계산 대상은 등록된 주택의 보증금 감액분

민간임대주택법상 민간임대주택은 임대사업자가 해당 법 제5조에 따라 등록한 주택입니다. 보증금을 일부 돌려받는 대신 월세를 늘리려면, 먼저 계약한 주소와 동·호수가 등록 대상에 포함되는지 확인하세요.

임대사업자 등록증의 주택 표시와 계약서를 대조하면 적용 대상을 확인하는 데 도움이 됩니다. 등록 상태가 불분명하면 관할 시·군·구에 확인하고, 공공임대나 미등록 주택의 조건을 이 계산 결과만으로 판단하지 마세요.

자료: 법제처 생활법령정보, 민간임대주택의 개념 및 종류, 2026년 9월 5일 확인.

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전환율 상한과 임차인 동의 조건

등록임대주택 전월세전환율의 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 연 이율 중 낮은 값입니다. 기준금리에 2%를 곱하는 방식이 아니라, 연 이율에 2%포인트를 더합니다.

2026년 9월 5일 확인한 한국은행 기준금리는 연 3.00%입니다. 따라서 연 3.00% + 2.00%포인트 = 연 5.00%이며, 연 10%보다 낮으므로 전환율 상한은 연 5.00%입니다.

자료: 법제처 생활법령정보, 임대료와 임대보증금, 2026년 8월 15일 기준; 한국은행 기준금리 추이, 2026년 8월 27일 변경분.

이 비율은 법정 상한이며 모든 계약에 반드시 같은 비율을 적용하라는 뜻은 아닙니다. 실제 전환율은 상한 이내에서 협의하고, 보증금을 월세로 전환할 때는 임차인의 동의를 받아야 합니다. 상한을 지켰다는 이유만으로 전환을 일방적으로 진행할 수는 없습니다.

자료: 국가법령정보센터, 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조, 2025년 12월 19일 시행본.

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돌려받는 보증금으로 월세 증가분 계산하기

별도 임대료 인상이 없다면 월세 증가분은 다음 식으로 계산합니다. 연 전환율을 사용하므로 연간 금액을 구한 뒤 12개월로 나눠야 합니다.

월세 증가분 = (변경 전 보증금 − 변경 후 보증금) × 합의한 연 전환율 ÷ 12

보증금 2,400만원을 줄이고 연 5.00%를 적용하는 경우, 24,000,000원 × 0.05 = 연 1,200,000원입니다. 이를 12로 나누면 기존 월세에 추가되는 금액은 월 100,000원입니다.

별도 인상 없이 연 5.00%를 적용한 보증금 감액별 계산 예시

돌려받는 보증금	연간 추가 임대료	매월 추가 월세
1,200만원	연 60만원	월 5만원
2,400만원	연 120만원	월 10만원
3,600만원	연 180만원	월 15만원

표는 가정한 보증금 감소액으로 계산한 예시입니다. 새 월세는 기존 월세에 표의 월 증가분을 더한 금액이며, 돌려받지 않고 남겨둔 보증금에는 전환율을 다시 곱하지 않습니다.

계산 근거: 렌트홈 임대료 계산의 연·월 환산 구조와 연 5.00% 산정률. 보증금 감소액은 계산을 위한 가정값이며, 2026년 9월 5일 검산.

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전환율 5%와 임대료 인상률 5% 구분하기

전월세전환율은 보증금을 월세로 환산하는 연 이율이고, 임대료 인상률은 변경 전후 임대료 수준의 증감 비율입니다. 전환율 상한이 연 5%라는 사실만으로 임대료를 별도로 5% 올릴 권리가 생기지는 않습니다.

별도 증액을 함께 요구받았다면 해당 주택에 적용되는 증액 기준도 확인해야 합니다. 증액은 임대료의 5% 범위에서 정해지는 기준을 초과할 수 없으며, 단지 규모 등에 따라 세부 기준이 달라집니다. 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없습니다.

자료: 법제처 생활법령정보, 임대료 증액 기준; 렌트홈, 임대사업자 의무사항 안내, 2026년 9월 5일 확인.

제시받은 월세를 거꾸로 검산하는 기준

별도 임대료 인상이 없는 전환이라면, 제시받은 월세 증가액에 12를 곱하고 줄어드는 보증금으로 나눈 비율을 확인하세요. 이 비율이 계약 시점의 법정 상한을 넘으면 전환 조건의 수정을 요청할 근거가 됩니다.

예를 들어 보증금 2,400만원 감액에 월세 12만원 추가를 제안받았다면, 120,000원 × 12 ÷ 24,000,000원 × 100 = 연 6.00%입니다. 별도 임대료 인상 없이 전환만 하는 조건이라면 연 5.00% 상한을 초과합니다. 인상이 섞여 있다면 전체 차액을 전환액으로 단정하지 말고 산출내역을 나눠 받아야 합니다.

제도와 금리 확인일은 2026년 9월 5일입니다. 실제 전환 계약일이 다르거나 등록이 말소된 주택이라면 해당 시점의 적용 규정과 금리를 확인해야 합니다.

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렌트홈에서 제안받은 조건 대조하기

렌트홈 임대료 계산기는 민간임대주택법 제44조에 따른 증액비율 확인용입니다. 보증금과 월세가 함께 바뀔 때 입력 조건을 맞춰 비교할 수 있으며, 자동 계산 결과는 참고값입니다.

순수 전환 금액부터 확인하는 순서

1단계

변경 전 금액 입력

계약서의 보증금과 월 임대료를 원 단위로 입력합니다.

2단계

금리 기준일 확인

전환 계약 시점의 한국은행 기준금리와 월차임 전환 산정률을 맞춥니다.

3단계

별도 인상 없이 계산

‘인상률 적용’을 선택하지 않고 줄어든 보증금에 대응하는 월 임대료를 확인합니다.

4단계

제안서와 차이 대조

계산값과 제안받은 월세가 다르면 적용 전환율과 별도 인상 여부를 확인합니다.

자료: 렌트홈, 임대료 계산 및 입력 안내, 2026년 9월 5일 확인.

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변경 계약에 남길 금액과 적용일

 

등록 여부가 불분명하면 계약 주소를 갖고 관할 시·군·구에 적용 대상을 먼저 확인하세요.

 

제안받은 월세가 계산액보다 많다면 전환분과 별도 인상분을 구분한 산출내역을 요청하세요.

 

변경 계약에는 돌려받을 보증금, 반환일, 새 월세와 새 월세 적용일을 함께 적으세요.

 

합의한 조건을 표준임대차계약서에 반영하고 계산 결과와 실제 보증금 반환 내역을 보관하세요.

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참고 자료

법제처 생활법령정보

임대료와 임대보증금: 전환 산정률 상한과 임대료 증액 기준

렌트홈

임대료 계산: 보증금·월세 환산과 인상률 적용 안내

국가법령정보센터

민간임대주택법 시행규칙 제18조: 임차인 동의와 전환 제한

한국은행

기준금리 추이: 2026년 8월 27일 연 3.00%

법제처 생활법령정보

민간임대주택의 개념 및 종류: 등록 주택의 적용 범위

렌트홈

임대사업자 의무사항: 임대료 증액 제한과 표준임대차계약서

본문의 제도와 금리는 2026년 9월 5일 확인했습니다. 계산 예시는 별도 임대료 인상 없이 연 5.00%를 적용했으며, 실제 계약 시점의 금리와 조건에 따라 달라집니다.